不會囤車位的放貸企業並不是好貨業

不會囤車位的放貸企業並不是好貨業

2020年12月17日,遠洋服務在港交所掛牌。隨著遠洋服務的發售,2020年的物業發售潮業已完美收官。

遠洋服務的招股說明書價為5.88港幣,不過當日即跌穿發行價,較大 下滑7.8%。

01

匠樸研究室在科學研究中發現,遠洋服務的一些市場表現簡直便是世茂服務的翻板。

第一個同樣表現便是,當日破發後,「綠鞋機制」尾盤拉漲股價,遠洋服務最終收盤價5.85港幣。

另一個同樣的表現,是財務處理上的,這個這樣後文會說到。

遠洋服務的聯席保薦人是金投和開開花期;世茂服務的聯席保薦人是中金和摩根士丹利。2020年發售的物業管理方法服務工廠中,由中金擔任保薦人的,也就遠洋服務和世茂服務兩家了。

遠洋服務的體量在上市物管公司中屬於中小型物業管理服務隊伍,而在這一陣營中,其公司估值水準已經算得上中等水準。

截止2020年6月30日,遠洋服務在管面積約為42百萬平米,合約總面積62百萬平米。市淨率為27.38,總市值69.26億港幣。

與其同規模的佳兆業幸福,2020年中在管面積49百萬平米,合約總面積59百萬平米,但市淨率僅為13.67,總市值28.8億港幣。

遠洋服務在中小型物業管理服務中較高的公司估值,主要是因為其在商業寫字樓業態的發展空間。但遠洋服務本身卻也存有過多的問題,而這些問題假如不可以非常好的解決,其公司估值和總市值必將經歷一波調整。

02

遠洋服務首當其衝要面臨的問題,是其利潤問題。

從報表上來看,遠洋服務的淨利潤要比佳兆業美好優秀一些。

2019年佳兆業幸福淨利潤為1.64億,2020年中為1.19億。而遠洋服務2019年淨利潤2.05億,2020年中為1.54億。

可是遠洋服務的利潤是有水份的。

2018年4月23日,遠洋服務發行總額為31.53億元的資產援助證券,名義年化利率介乎5.8%至6.4%。

2018年、2019年,遠洋服務向遠洋中國給予多個物業貸款利息,金額合計分別為老百姓幣31.58億元及老百姓幣28.56億元,用於其營運現金要求及業務發展。貸款年化利率均為8.04%。

只貸款貸款利息就將為遠洋服務帶來約4.8億元的利息費用。而這成為遠洋服務的關鍵利潤由來。

匠樸研究所的資料顯示,遠洋服務近一半的營業利潤來自向遠洋給予貸款。

這項貸款業務已經結束,且末來不會還有。遠洋服務末來維持利潤增長的壓力可見一斑。

03

接下來來,便是和世茂服務同樣的一個財務表現,遠洋服務也把車位元銷售當作提高收益的方法。

與別的物業企業將車位銷售傭金作為收益不一樣,遠洋服務是先購買車位按揭貸款作為存貨,然後賣出賺差價。利潤相差不多,但收益卻做高了。

遠洋服務近幾年「囤」了許多車位,往往說囤,是因為其車位元元的去化速率實在很慢。
匠樸研究所的資料顯示,遠洋服務擁有的車位元數量近兩年一直在3000個之上,其存貨中絕大多數全是停車位。

2018年遠洋服務全年度僅賣了100個車位,2019年賣了274個,2020年上半年度只賣了19個。依照這樣的去化速率,也許必須30年之上才可以賣完。

無論是「去化慢」還是「囤積居奇」,這樣的操作難免會對其業務和公司估值產生一定的影響。

04

假如說「用好錢」是物業的核心理念,那麼能不能「收好錢」便是考量其核心理念的一項標準。落實到財務指標上,便是應收賬款和應收票據的規模。

一般來說,物管公司的應收付款項和票據關鍵以業主欠繳的物業費為主。而遠洋服務的應收付款項和票據一直都處於相對較高的水準。

匠樸研究所的資料顯示,遠洋服務一年之上未償還的應收付款項和票據佔有率一直在30%之上。

在其中最突顯的是其位於若干在管專案。

2015年,遠洋服務對接了遠洋集團附屬公司在住房專案,而這些項目幾乎從來沒交過物業費。

而遠洋服務的解釋也很直接:「一部分住房物業的業主及住戶並無按時付款物業管理方法費的慣例」。

除開一部分住房專案,遠洋服務在全國還有100多處住房物業,存有欠繳物業費的現象。這也從側面體現了遠洋服務在基礎物業管理方法服務品質上存有的問題。

總體來說,遠洋服務雖然存有許多槽點,但其整體業務發展問題並不大。以上的貸款問題、停車位問題、欠繳物業費的問題,也都是在逐漸解決。但其末來淨利潤的增長壓力依然非常大。

同時,總公司也加緊了對遠洋服務的援助幅度。2020年8月21日,遠洋服務與遠洋資本訂立戰略協作協定,末來每一年將為遠洋服務給予許多於200萬平米的合約建築總面積,包含商寫物業、工業園、物流中心及資料中心。

WBC 2019

Related Posts

煉獄或是人間天堂——瘋狂的杆杠

煉獄或是人間天堂——瘋狂的杆杠

債的憂思

債的憂思

泰國養老投資神盤

泰國養老投資神盤

2020年2個樓市板塊「亮點」

2020年2個樓市板塊「亮點」